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店舗開業時の用途地域・建築基準法・消防法ガイド!(美容室・エステ・鍼灸院・整骨院)

2017年9月2日

店舗開業時の用途地域・建築基準法・消防法ガイド!(美容室・エステ・鍼灸院・整骨院)

こんにちは、長井 達也です。

今回は、店舗開業時の用途地域・建築基準法・消防法ガイド!(美容室・エステ・鍼灸院・整骨院)です。

店舗の開業に伴い理想の賃貸物件(貸店舗)に出会えても、契約の段階で出店を断念さぜるを得ないというのは、実はよくある話です。

この”断念する理由”として、貸主の意向、保健所の営業許可、建築基準法・消防法などが挙げられます。

例えば美容室やマツエク、鍼灸院、整骨院などは「構造設備基準」と呼ばれる設備や面積の仕様を満たさないと、保健所の許可が下りません。

このあたりは設計会社さんに内装依頼していれば、特に心配ないかもしれませんがDIY等で内装工事をされる場合は注意が必要です。

店舗物件を仲介してくれる不動産会社や管理会社は業務外となり、フォロー出来してくれないからです。

そこで今回の記事では、新規に独立開業される方に向けて物件選びの段階で失敗しないために

 

  • 店舗物件を開業時の各種制限
  • 店舗物件を開業時の用途地域まとめ
  • 店舗物件を開業時の建築基準法まとめ
  • 店舗物件を開業時の消防法まとめ

について、詳しく解説していきますね。

 

賃貸借契約時の制限

賃貸借契約時の制限

 

理想的な店舗物件に出会え、いざ契約の申込みを行った後に貸主の意向で出店を断われるというケースはよくあります。

ココに注意


・業種NG
・同業種バッティングNG
・保証会社審査落ち
・貸主審査落ち

まず多いのが、同業種バッティングNGという制限です。

同一のビルで新たに同業テナントを入れてしまうと、既存のテナントさんの売上に影響があると考えて同業種の出店についてはお断りするというものです。

次に賃貸借契約が出来ない理由として、業種を制限している貸店舗物件です。

例えばパーソナルジムなども断れられるケースが多いです。

これはジャンプしたり、レッスン時の掛け声、フィットネスマシーンの重量が重いなどを懸念される事が理由に挙げられます。

また業種制限で言うと飲食店居抜きの店舗物件では、いくら立地や条件が良くても飲食店以外は契約出来ないケースも普通に存在します。

これは美容室居抜きなども同様に多いですね。

他にも貸主独自の審査基準により借りたいと意思表示をしているのにも関わらず、借りられないという事もあります。

最近は減りましたが、例えば外国籍の方には貸したくないというのも1つの例ですね。

その他、テナント物件を契約をするには保証会社(借主が滞納した賃料を立て替えて払ってくれる)との契約が必須とする場合が多いです。

このとき借主の与信(支払い能力)が弱いと保証会社が判断すると保証会社の審査に通らずに、物件を借りられないケースもあります。

 

用途地域による制限

用途地域とは、都市計画法に基づき特定の地域ごとの土地の”利用用途”を定めた事項の事を言います。

例えば住宅街のど真中に、工場などを建築されたら周りの方は困りますよね。

このように用途地域とは、土地活用の利用用途が混在しない様に土地の利用目的が法律で定められています。

用途地域は全部で12種類あり、その中で住居専用地域、住居地域というものがあり、これらの用途地域には原則お店を出店させる事が出来ません。

ただし店舗併設住戸であれば出店できるケースもありますが、店舗部分の面積が50平方メートル以下の面積かつ、店舗延べ床面積が全体の1/2未満にする必要があるなど細かい制限があります。

さらに業種にも制限があるなど、用途地域ごとに条件が異なります。このあたりの市区町村に確認が必要です。

特に店舗併設住戸を建築し、自宅でお店を開業されたい場合に注意が必要なのが用途地域です。

用途地域別対応表(一部抜粋)
1. 第一種低層住居専用地域低層の戸建てや集合住宅が建てられます。また、店舗や事務所を兼ねた住宅で、非住宅部分が50平方メートル以下かつ建築物の延べ床面積の2分の1未満のものも建てることができます。
2. 第二種低層住居専用地域低層住宅に加え、150平方メートル以下の小規模な専門店舗が建てられます。
3. 第一種中高層住居専用地域低層住宅に加え、中高層の住宅も建てられます。住宅の他に、病院、大学や500平方メートル以下の店舗等も建てることもできます。
4. 第二種中高層住居専用地域住宅に加え、1,500平方メートル以下の店舗、事務所等が建てられます。
5. 第一種住居地域3,000平方メートル以下の店舗、事務所、ホテル等を建てることができますが、パチンコ店や大きな工場等は建てられません。
6. 第二種住居地域1万平方メートル以下の店舗、事務所、パチンコ店、カラオケボックス等を建てることができます。

 

消防法による制限

消防法・建物設備による制限

お店を開業する場合、使用を開始する日の7日前までに消防署に「防火対象物使用開始届出書」の届け出が必要です。

さらに内装工事を行う際、工事を着手する日の7日前までに同じく消防署に「防火対象物工事等計画届出書」の届け出も必要になります。

なお消防法では、建物全体のテナント構成や収容人数、階数、延床面積などにより必要となる消防設備の設備基準が変わります。

消防設備基準が厳しくなる事で、ビル所有者である貸主は建物全体の消防設備に多大な負担が必要となる場合もあるため出店を断る場合もあります。

 

建築基準法上の制限

建築基準法上の制限

行政には1F部分を車庫として建築申請したのに、そののち勝手に店舗などに転用した物件があります。

通称、車庫転「しゃこてん」と呼ばれ関西には多くあります。

車庫転の問題点は、建物には容積率というものが建築基準法で定められており、その土地に建てられる建物の容積が事前に決まっています。

一方、車庫は容積緩和といって、車庫として使用する面積の一部または全部を容積から除外できます。

つまり1F部分を車庫として行政に申請した場合、1F部分を店舗として申請するより大きな建物が建てられる訳です。

しかし車庫として申請しながら、その部分を店舗として使うと容積オーバーとなり、建築基準法上は容積オーバーの違法建築物となります。

建物設備上の制限

建物設備の構造上、出店要件を満たさない建物も存在します。

例えば事務所から店舗に用途変更された物件であれば、共用のトイレ・共用の給湯室が一般的です。

このような物件は室内に給排水などの水道設備がないため、美容室やマツエクなどは保健所の営業許可が降りず開業する事が出来ません。

まとめ

以上、店舗開業時の用途地域・建築基準法・消防法ガイド!(美容室・エステ・鍼灸院・整骨院)はいかがでしたか?

立地・賃料・広さなど契約条件がいくら魅力的なテナント物件でも出店出来ないケースはあります。

また、おうちサロンを行うにも各種法律の制限があるので事前に設計士さんなどに相談をおススメします。

ポイント

  • 店舗兼住宅を建設する場合用途地域により制限がある。
  • 賃貸物件の店舗を借りる場合、美容室・整骨院・鍼灸院などは保健所の事前相談が必須
  • 店舗物件を開業する際、消防署に開始使用届の提出が必要となる。
  • この記事を書いた人

運営者 長井 達也

個人で独立開業される施術者さんに向けて、開業・運営、集客、確定申告など役立つ情報を提供しています。またリラク・エステ・整体・整骨・鍼灸などジャンルを問わず独立開業・運営の個別コンサルティングも行っています。お気軽にご相談下さい。

【経歴】ヘアサロン・ネイルサロン・リラク・鍼灸院の立上げ・居酒屋の立直し(年間400万円の赤字店舗→1年後に700万円の黒字化)・IT企業で総務・経理など。現在は商業不動産のリーシングやレンタルサロン運営を行いつつ、農業・陸上養殖・地方創生にも興味があります。4人兄弟の末っ子B型左利き

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