こんにちは、ナガイタツヤです。
今回は、”【最新】コロナ赤字の事業者必見！家賃減額交渉のポイント解説～覚書も公開中！です。
以前にも、テナント物件の家賃減額交渉術について解説させて頂きました。
-
テナント物件の賃料減額交渉術！家賃値下げ交渉の例文・雛形無料公開！
こんにちは、長井 達也です。 今回は、「テナント物件の賃料減額交渉術！家賃値下げ交渉の例文・雛形無料公開！」について解説致します。 経営上の課題から「固定費を削減したい」「キャッシュフローを改善したい ...
続きを見る
今回改めてテナント物件の賃料減額方法について取り上げたのは、新しく交渉ポイントが出来たからです。
ご存知の通り美容業界では、飲食店とは異なり休業要請が出ていないため大幅赤字というサロンは少数だと思います。
しかし消費者の外出自粛などで微妙な赤字が長期に渡り続くと、やはり運転資金も逼迫し経営は厳しくなりますよね。
そこで今回の記事では、
- コロナ禍における賃料減額交渉の新しい切り口！
- コロナ禍における賃料減額交渉の覚書案
上記２つを軸に順を追って解説していきます。
賃料減額交渉の新しい切り口！貸主の損金算入
新型コロナウイルスの発生以来、数多くのテナント物件で減額交渉が行われてきました。
また減額交渉を受ける貸主さんも、賃貸業というビジネスを営む事業者であり同様にコロナの影響を受けています。
貸主さんは賃料を減額しても、他の業種と同じく前年度比より大きく売上を下回らないと助成金は受け取れません。
また貸しビル業の表面利回りは直近だと５～６％が当たり前なので、金融機関からお金を借り入れて物件を購入されている貸主さんは大変です。
例えば家賃交渉を受け賃料を5％減額するだけでも、手元資金がないと金融機関に返済が出来なくなってしまいます。
国税庁通達 法人税基本通達9-4-6-2とは？
これまで家賃減額に応じた貸主さんの多くは、経理処理の際に減額後の金額を売上として計上していました。
※減額した額を減額相手に寄附したものとして処理する方もいます。（法人税法22条3項、4項、同法37条）。
通常）賃料60万円の物件を15万円減額した際の入金処理
----------------------------------------------
（普通預金） 45万円 ／ 売上60万円
（寄付金） 15万円 ／
----------------------------------------------
コロナ禍）賃料600万円の物件を150万円減額した際の入金処理
----------------------------------------------
（普通預金） 45万円 ／ 売上45万円
----------------------------------------------
つまり本来、家賃減額分は寄付金の勘定科目を使用する事で、一部が損金不算入（経費計上できない）になりました。
しかし貸主がコロナにより経営が圧迫したテナントさんの賃料を減額した場合、減額分に対し損金算入出来る旨を明確化しました。
貸主が損金算入されるための条件は？
国税庁より家賃の減額を行った貸主は、その減額した分を損金算入（＝経費計上）できる様になりました。
ただし、一定の要件を満たす必要があります。
損金算入できる条件
①取引先等において、新型コロナウィルス感染症に関連して収入が減少し、事業継続が困難となった事、または困難となる恐れがあること
②貴社が行う賃料の減額が、取引先等の復旧支援（営業継続や雇用確保など）を目的としてものであり、その事が書面により確認できること
③賃料の減額が、取引先等において被害が生じた後、相当の期間（通常の営業活動を再開するための復旧過程にある期間を言います。）内に行われたものであること
賃料値下げ交渉を成功させる覚書案
正直、賃料減額交渉に前向きな貸主さんは少数です。
少しでも貸主さんの手間を省き、賃料減額のメリットをスマート伝えることで有利な交渉に持ち込む必要があります。
そこでまずは覚書案を作成しましょう。
なぜなら新型コロナウイルス感染症の影響を受けたテナントに対し、賃料を減免したことを証する書面の確認を税務署より求められる可能性があるからです。
そこで今回は宅建業の監督官庁である国土交通省リンク先PDFに提示している覚書をベースに作成しています。
ダウンロード版もご用意しました。
覚書案
覚 書
賃貸人 株式会社○○（以下甲という）と賃借人 株式会社○○（以下乙という）との間で締結した平成○年○月○日付、■■ビル賃貸借契約（以下原契約という）について、乙が新型コロナウイルス感染症の流行に伴い売上が減少していること等に鑑み、甲が乙を支援する目的において、下記の通り約定するものとする。
- 原契約第○条に定める賃料を令和3年○月○日より令和4年○月○日までの1年間
について月額○○○○円（税別）減額し、月額○○○円（消費税別）とする。
なお次年度以降、新型コロナウイルス感染症の流行に関連して売上減少が継続して
発生している場合、甲乙協議のうえ賃料減額期間を延長できるものとする。
２．本覚書に定めなき事項については、原契約等の定めによるものとする。
以上、本覚書の成立を証し、本書2通を作成し甲乙記名・捺印の上各１通を保有する。
令和3年 月 日
甲（貸主）
住所
法人名 印
代表取締役
乙（借主）
住所
法人名 印
代表取締役
まとめ
以上、”【最新】コロナ赤字の事業者必見！家賃減額交渉のポイント解説～覚書も公開中！”はいかがでしたか？
なお今回の賃料減額に伴う損金算入のスキームについて１点注意点があります。
それは借主側として、賃料減額分が受贈益（収入）として税務署はみなすことになります。
確定申告時等に赤字であれば問題ないですが一応注意しておきましょう。
