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レンタルスペース開業ガイド!転貸(又貸し)の開業許可と法律知識

2021年11月14日

レンタルスペース開業ガイド!転貸(又貸し)の開業許可と法律知識

こんにちは、長井 達也です。

今回は、”レンタルスペース開業ガイド!転貸(又貸し)の開業許可と法律知識” です。

最近レンタルスペースやレンタルサロンを、副業として始められる方が増えていますよね。

一方レンタルスペースを開業したくても「転貸NG」・「レンタルスペースでは契約不可」と言われて物件が見つからないという方も多いのではないでしょうか?

確かに無人管理で手軽に運営できるレンタルスペースは、転貸として扱われ賃貸借契約の審査段階で断られる事が少なくありません。

つまり、レンタルスペースやレンタルサロンは利用形態によっては転貸とみなされます。

また貸主さんは転貸を許可した場合、多くのリスクが発生するため基本的には転貸を承諾してくれません。

そこで今回の記事ではレンタルスペース事業を開業されたい方にむけて、

  • レンタルスペース(転貸)の利用を貸主が嫌がる理由は?
  • レンタルスペースを違法なく運営するための不動産契約

について解説していきます。

※賃貸マンション(居住用)でレンタルサロンを開業するための方法ではありません。

レンタルスペースの将来性について

レンタルスペースの将来性について

レンタルスペースとは、自分が所有するまたは賃貸している場所を時間単位で第三者に貸し出すビジネスモデルです。

業態的にはコインパーキング等と同じですね。

最近はワンルームマンションの投資ビジネスよりも、低予算・低リスクでリターンも大きい可能性があるため注目されている方が多い様です。

またハコモノビジネスであるため、立地と内装等に拘れば運営ノウハウはさほど必要ありません。

しかし参入障壁が低いため価格競争が起きやすく、収益が劇的に下がってしまうリスクもあります。

なお業界的には、脱サラしてレンタルスペースを始められた【河野 光孝】さんなどが有名です。

 

貸主がレンタルスペース(転貸)を嫌がる理由は?

貸主がレンタルスペース(転貸)を嫌がる理由は?

出典:ホームの転貸解説

賃貸人(貸主)から物件を借りた賃借人(借主)が、第三者に又貸しする事を転貸(転貸借)や又貸しと言います。

この第三者の事を転借人と言い、転貸では何かとトラブルが生まれやすいのも事実です。

トラブル事例

・反社会的的勢力に利用されるリスク
・本来の許可した使用目的以外に利用されるリスク
・借主が滞納し行方不明時に転貸人が立ち退かないリスク
・貸主が転借人を審査する事が出来ないリスク
・不特定多数の人が出入りするリスク

また転貸はトラブルに繋がる可能性があるため、一般的な賃貸借契約書には必ず下記の様な文言が入っています。

ココに注意

乙は甲の書面による承諾を得る事なく、本物件の全部又は一部について、賃借権を譲渡し、又は担保の用に供してはならない。※賃借権とは賃貸借契約上の借主の権利

要約すると貸主の許可なく、他人に転貸(第三者に又貸しする事)してはいけないと言う事になります。

さらに民法612条1項でも「賃貸人から建物を賃借した賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない」と定められています。

これは契約後も違法に転貸しないよう、規制するための法律になります。

以上の通り貸主は転貸を許可する事に対してリスクがあるため、レンタルサロンやレンタルスペースなどの利用用途について前向きな判断をしてくれません。

そこで貸店舗物件でレンタルスペースなどの利用用途で賃貸借契約を行い事業を開始するには、貸主リスクを軽減させ貸主メリットを用意する事が大切です。

 

貸主許可を得てレンタルサロンを運営する3つの方法

貸主さんがレンタルサロン(転貸)を嫌がる理由は?

 

転貸を理由に貸主から承諾を得られず、レンタルサロン・レンタルスペースの出店を断念するケースは多々あります。

ただし店舗物件を借りてレンタルサロンやシェアサロンを開業したい場合、3通りの解決策があります。

ポイント

(1)賃料値上げを条件として転貸許可をもらう
(2)物件の使用目的をレンタルサロンとして契約する
(3)第三者と業務委託契約を締結する

賃料値上げを条件としてレンタルスペース出店の許可をもらう

まず1つ目の方法として、現在の賃料から1割程度の値上げを承諾する代わりに転貸許可をお願いするという交渉方法があります。

これは最初に説明した通り、貸主が転貸を許可するのにメリットがない事から転貸を得にくいという状況があります。

そこでまずは貸主メリットを用意し、交渉が成立した場合には貸主と借主(=転貸人)と”サブリース原賃貸借契約書”にて締結する事になります。

また転貸人と転借人間で行われる賃貸契約書は、”転貸借契約書”にて締結する事になります。

長井
サブリース契約には3人の当事者がいます。
・貸主
・借主(=転貸人)
・転借人(=転貸人から転貸で物件を借りる人)

なお転貸を前提としたサブリース原賃貸借契約書には、

・貸主が同意した転貸借契約書を使用する事、
・借主(=転貸人)が死亡や倒産するなどして、その地位が貸主に移転しても転借人は承諾する事

以上の内容を転貸借契約書に盛り込むなど、通常の賃貸借契約書とは少し異なる雛形になります。

これらの項目が盛り込まれる事で初めて、貸主も安心して転貸許可出来る様になります。

一度転貸で断られた場合は、上記の方法で仲介の不動産会社に相談してみましょう。

注意ポイント

・基本的に特定の方に月単位で転貸したい場合、サブリース原賃貸借契約書を適用する。
・不特定多数の方に又貸しする場合には適さない。
・サブリース契約に不慣れな不動産会社は多い。店舗仲介専門の不動産会社に依頼する。
・転貸借契約を不動産会社に依頼した場合、当然仲介手数料が請求される。
・転借人にも火災保険&借家人賠償及び施設賠償保険に加入してもらうのが無難。

物件の使用目的をレンタルサロンとして契約する

物件の使用目的をレンタルサロンとして契約する

2つ目の方法として、賃貸借契約時に店舗の利用用途を「レンタルサロン事業」として賃貸借契約する事です。

一般的に自分が契約した物件を第三者に転貸をする際、転借人(=転貸人から転貸で物件を借りる人)にも賃借権(=使用する権利)が発生します。

この場合、貸主は仮に本来の契約者が滞納等があり行方不明となった場合でも、転借人を強制的に追い出す事が出来ないというリスクがあります。

そのため、そもそも転貸借契約をしない事が貸主リスクを下げる事になります。

例えば、賃貸で借りているスペースを第三者に貸し出すビジネスとしてネットカフェやカラオケなどが在りますよね。

これらは利用者から使用対価として料金を受け取るため、利用者には賃借権(借主の権利)が発生せず転貸(転貸借)とは言いません。

つまり貸主に転貸の許可をもらうのではなく賃貸借契約を結ぶ際に、物件の使用目的を店舗(レンタルスペースORレンタルサロン事業)として契約するという事です。

注意ポイント

・無人管理で運営する場合はとくに消防や防犯上の観点から審査落ちする場合がある。
・レンタルサロンでも借地借家法が適用(=賃借権が付与される)される場合がある。

→詳細は、弁護士による不動産の法律ガイドを参照下さい。

なお賃貸借契約後にレンタルスペースORレンタルサロンを始められたい場合は覚書で対応します。

またレンタルスペース・レンタルサロンという業態の認知度がないため、よくわからないから断るという事もよくあります。

カラオケやネットカフェと近い業態であると、ビジネスモデルを具体的に説明する事も大切になります。

長井
私のレンタルサロンでは時間貸しとなりますが、利用者に賃借権が付与されるとトラブルとなるため利用規約には下記の通り記載しています。 入り口はカーテンで仕切られているため独占的排他的支配が可能な構造・規模を有するものには該当しません。そのため借地借家法第3章の『建物』に当たらないため借地借家法の賃借権等は発生しません

 

第三者と業務委託契約を締結する方法

第三者と業務委託契約を締結する方法

3つ目の方法として、第三者と業務委託契約を締結するというのがあります。

業務委託とは、従業員(正社員・パート・アルバイト)の方の様な時間に応じた報酬ではなく、成果に応じた報酬を貰う”個人事業主”の事を言います。

エステサロンやリラク・理美容などでは業務委託形態で働くのは一般的な労働形態ですよね。

業務委託契約書の雛形です。

注意ポイント

・賃貸借契約上の利用用途以外(別業態)となる場合には貸主に相談が必要です。
・業務委託契約者に対しては、勤務時間の拘束や指揮・命令などは出来ません。

まとめ

以上”レンタルスペース開業ガイド!転貸(又貸し)の開業許可と法律知識”はいかがでしたか?

具体的なレンタルサロン・レンタルスペースの運用はこちらも参考にしてください。

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なお、レンタルサロンやレンタルスペース運営を行いたい場合は貸主と信頼関係を築き事が大切です。

無断でレンタルスペースの事業を開始するというのは、違法でありトラブルの元です。

大切なのは貸主からコンセンサスを取って準備をおこないましょう。

ポイント

  • レンタルスペース・レンタルサロンとは、比較的新しいビジネスモデル
  • レンタルスペース・レンタルサロンを運営する際、転貸と判断される場合がある。
  • レンタルスペース・レンタルサロンは契約前に貸主より承諾を得て運営する必要がある。
  • レンタルスペース・レンタルサロンの認知度UPにはスペースマーケットがオススメ
  • この記事を書いた人

運営者 長井 達也

独立開業を考えている施術者の皆さんに、開業・運営、集客、確定申告などに関する役立つ情報を提供しています。リラクゼーション、エステ、整体、整骨、鍼灸など、ジャンルを問わず独立開業と運営に関する個別コンサルティングも行っています。お気軽にご相談ください。

【経歴】ヘアサロン・ネイルサロン・リラク・鍼灸院の立上げ・居酒屋の立直し・IT企業で総務・経理など幅広い経験があります。現在は商業不動産のリーシングやレンタルサロン運営を行いつつ、コワーキング・農業・陸上養殖・地方創生に興味があります。

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